BALIKPAPAN- Konsep hunian di ibu kota negara baru di Kecamatan Sepaku, Kabupaten Penajam Paser Utara (PPU), diharapkan berbentuk vertikal seperti rumah susun (rusun) maupun apartemen. Sebaliknya, hunian berbentuk horizontal atau berbentuk tapak tidak disarankan karena membutuhkan lahan yang banyak.

Ketua Kelompok Kerja (Pokja) IKN mewakili Real Estate Indonesia (REI) Soelaeman Soemawinata menuturkan, hingga saat ini, regulasi mengenai hunian di IKN baru masih disusun pemerintah. Tipe huniannya nanti bisa sama atau justru berbeda dengan pengembangan kawasan yang selama ini dilakukan para pengembang kota-kota baru di Indonesia. Saat ini, menurut dia, ada beberapa pengembang yang sudah mengembangkan kawasan hunian secara lebih baik. Seperti yang di Serpong, Tangerang Selatan. Kemudian di Bekasi, dan juga Bogor.

Di daerah itu, hunian sudah menerapkan konsep green development. Mulai tahap perencanaan hingga pembangunan. “Bukan hanya di development semata. Namun juga di perencanaannya juga,” kata dia dalam jumpa pers virtual, Jumat (12/11) lalu. Oleh karena itu, pengembangan hunian yang sudah dilakukan di daerah tersebut bisa menjadi acuan untuk di IKN baru nanti. Mulai keberhasilan dalam program pengembangan huniannya hingga kesalahan dari pembangunan perumahan tersebut. Seperti membangun hunian, yang begitu ekstensif atau banyak menghabiskan tanah. Dengan membangun hunian horizontal. Tetapi juga familier dengan lingkungan.

“Katakanlah ada apartemen. Tetapi bukan apartemen 15 atau 20 lantai. Tetapi mungkin 3 atau 5 lantai. Dan juga tidak menggunakan lift yang sangat mahal,” pesannya. Soelaeman melanjutkan, jika ingin membangun hunian vertikal, yang harus diperhatikan adalah struktur bangunan yang sangat kuat ke dalam. Sebab, kondisi tanah IKN memiliki morfologi yang berbukit. Jika banyak hunian dengan konsep low rest apartment atau apartemen berskala kecil yang jumlah lantainya tidak lebih dari enam lantai, harus menerapkan perencanaan tersebut.

Perencanaan tersebut menjadi tantangan bagi arsitek yang ingin membangun hunian apartemen di lokasi IKN yang berbukit. “Morfologi itu menjadi sebuah tantangan. Bukan hanya kendala. Itu salah satu konsep, kita coba membangun hunian compact, tapi tidak harus membuat sisi humanisnya menjadi stres. Orang datang ke sana, kalau dikasih apartemen yang tinggi sama juga stresnya. Ngapain ke sana? Sama juga dengan di Jakarta,” jabar dia.

Dengan demikian, pengembangan hunian IKN akan belajar dari keberhasilan dan kekurangan pembangunan hunian yang ada di Jakarta. Termasuk merencanakan pembangunan future city atau kota masa depan yang penuh dengan teknologi berbasis digital. Termasuk kendaraan yang dikemudikan tanpa awak atau autonomus. “Itu sebuah kondisi ideal yang memang harus kita tuju. Tetapi tidak bisa jumping time. Jadi tantangannya, bagaimana merencanakan sebuah kota, akan tetapi bisa compatible di masa yang akan datang. Misalnya ada kereta listrik, space-nya kita siapkan sejak hari ini. Tetapi tidak harus hari ini dibangunnya. Pada saat dibutuhkan, nanti dibangun. Tetapi space-nya sudah ada hari ini,” jelasnya.

Soelaeman mengungkapkan, keterlibatan REI dalam pembangunan IKN karena pemerintah menilai REI punya pengalaman dalam membangun kota-kota baru di Indonesia. Oleh karena itu, Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional atau Bappenas menganggap perlu melibatkan REI sebagai pihak yang berpengalaman membangun sebuah kawasan baru. Dari luasan 500 hingga 6 ribu hektare. “Bahkan sebenarnya ada 30 ribu. Untuk memberikan masukan kepada pemerintah. Yang sejak awal sudah hati-hati dan cukup cermat untuk merencanakan IKN,” bebernya.

Sementara itu, peneliti dari Fakultas Geografi dan Fakultas Kehutanan Universitas Gadjah Mada (UGM) Jogjakarta Erlis Saputra mengungkapkan, Kawasan Inti Pusat Pemerintahan (KIPP) IKN seluas 6.850 hektare, tidak banyak lahan yang memiliki lapisan gambut. Akan tetapi, lapisan gambut lebih banyak berada di Kawasan IKN (K-IKN) dengan area seluas 56.181 hektare, dan Kawasan Pengembangan IKN (KP-IKN) seluas 256.142,72 hektare. Temuan itu, berdasarkan penelitian dan pengukuran citra time series atau data yang diperoleh dari amatan satu objek dari beberapa periode waktu.

“Dan ada kemungkinan untuk terjadi penurunan. Ketika kondisinya dieksploitasi dengan massif,” ujarnya kepada Kaltim Post usai focus group discussion (FGD) Following Frontiers of Forest City: Towards Sustainable and Inclusive Urbanization in Kalimantan and Beyond, di Hotel Grand Tjokro, Jumat lalu. Dalam penelitian awal tersebut, lahan gambut yang dieksploitasi itu dapat mengarah kepada deformasi tanah. Dan arah deformasi tanah itu bisa menjadi land subsidence atau penurunan tanah. Seperti yang saat ini terjadi di Jakarta dan kawasan Pulau Jawa bagian utara. Sehingga, perlu diantisipasi penurunan tanah tersebut.

“Sekarang kami coba menginventarisasi datanya. Kemudian menganalisis lagi seberapa besar kemungkinan deformasinya. Diharapkan berbasis penelitian ekosistem, hal tersebut bisa dihindari dan dimitigasi,” jelas pria berjanggut ini. Akan tetapi, Erlis masih belum dapat memastikan apakah lapisan lahan gambut yang berada di K-IKN maupun KP-IKN termasuk berada di lapisan dangkal atau dalam. Karena selama itu berada pada lapisan gambut dangkal, potensi penurunan tanahnya bakal tidak berdampak besar. Hanya sampai 3 meter. “Kalau lebih dari itu, gambutnya turun sampai 3 meter lebih itu yang berbahaya,” kata dia.

Termasuk dengan luasannya wilayahnya. Menurut penelitian awal, tersebar di beberapa titik dengan luasan yang beragam. Mulai 13 hektare, lalu 250 hektare, dan lebih banyak di kawasan KP-IKN hingga sampai 1.300 hektare. Yang berada di sekitar Kelurahan Sepaku, Kelurahan Pemaluan, hingga Desa Mentawir yang berada di Kecamatan Sepaku, PPU. “Penurunan ini bisa berdampak. Apabila ada bangunan, kondisi bangunan menjadi tidak stabil. Bisa terjadi cracking atau pecah-pecah. Lalu berbicara ekosistem penurunan gambut ini menyebabkan emisi yang besar. Dan juga kestabilan lahannya juga tidak bagus. Kalau misalnya dibangun kebun. Ada sawit yang tumbang, dan pohon kelapa atau karet akarnya terekspos,” paparnya.

Dikatakan Erlis, saat ini yang perlu dilakukan adalah pemetaan yang lebih detail guna menetapkan lokasi gambut tersebut. Kemudian, kemungkinan dampak terhadap lahan saat kegiatan pembangunan IKN nanti. Juga, kebutuhan luasan beserta rencana penempatan kawasan lahan gambut di IKN nantinya diperuntukkan untuk kegiatan apa. “Mungkin nanti tahun depan kita bisa dapat data detailnya,” tandasnya. (kip/riz/k16)